به گزارش خبریجات : دکتر امیر همایون کاشانی کیا نویسنده و تحلیلگر بازار املاک میگوید : به منظور تعریف واضح‌تر شایسته است بدواً متمرکز شویم که در برخی از عقدها (قراردادها) قانون مدنی به طرفین قرارداد، اختیار فسخ داده است.
به عنوان مثال در عقد بیع (خرید و فروش) به طرفین قرارداد یازده تا خیار (اختیار فسخ) داده شده است.
مستند ماده ۳۶۹ قانون مدنی که عنوان می کند خیارات از قرار ذیلند:
1- خیار مجلس
2- خیار حیوان
3- خیار شرط
4- خیار تاخیر ثمن
5- خیار رویت
6- تخلف وصف
7- خیار غبن
8- خیار عیب
9- خیار تدلیس
10- خیار تبعض صفقه
11- خیار تخلف شرط
که در اینجا به تعریف یکایک آن به اختصار می پردازیم.
یعنی هر یک از طرفین بعد از منعقد شدن قرارداد در جلسه عقد و مادام که از یکدیگر جدا نشده‌اند اختیار فسخ معامله را دارند (ماده ۳۹۷ قانون مدنی).
یعنی اگر حیوانی معامله شود خریدار تا سه روز از زمان انعقاد قرارداد اختیار فسخ (یعنی بر هم زدن معامله) را دارد.
یعنی مطابق ماده (۳۹۹ قانون مدنی):
در قرارداد (بیع) خرید و فروش ممکن است شرط شود که در مدت معین برای فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله قید شود.
یعنی هر گاه چیزی که مورد معامله قرار می‌گیرد (مبیع) برای پرداخت ثمن یا تحویل آن چیز بین طرفین عقد مدتی معین شده باشد اگر از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد خرید و فروش بگذرد و در این مدت نه فروشنده مبیع را تحویل خریدار نماید و نه خریدار تمام ثمن (مثلا پول) را به فروشنده بدهد فروشنده اختیار دارد معامله را به هم بزند
یعنی هرگاه کسی مالی را ندیده ولی فقط وصف آن را از فروشنده شنیده بخرد بعد از دیدن اگر دارای آن وصف که قبلا ذکر شده است. ولی هنگام تحویل فاقد آن وصف باشد خریدار اختیار دارد که معامله خرید و فروش (بیع) را به هم بزند (یعنی فسخ کند) یا آنکه به همان نحو که هست قبول نماید ماده ۴۱۰ قانون مدنی.
یعنی هرگاه یکی از طرفین قرارداد (یعنی خریدار یا فروشنده) مالی را سابقا دیده و به اعتماد سابقه دیدن معامله کند و بعد از اینکه کالا را دید و متوجه شد مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد، اختیار بر هم زدن معامله را دارد(اختیار فسخ قرارداد).
یعنی هر گاه یکی از طرفین عقد در معامله متوجه شوند که اختلاف زیادی در ثمن (مثلا پول) یا ارزش معامله باشد اختلاف و قیمت واقعی بسیار باشد بعد از آگاهی به این اختلاف (بعد از علم به غبن) می‌تواند معامله را فسخ کند. ماده ۴۱۶ قانون مدنی
یعنی اگر بعد از معامله عیبی ظاهر شود که مشخص شود مورد معامله معیوب بوده خریدار مختار است در قبول آن با کسر قیمت از آن و یا فسخ آن معامله.
مثلا کالایی را معیوب و یا شکسته طوری جلوه دهند که سالم است و اگر فروشنده خریدار را فریب داده خریدار حق بر هم زدن معامله (فسخ بیع) را دارد و اگر خریدار نسبت به ثمن معامله تدلیس کرده فروشنده حق فسخ معامله را دارد.(مواد ۴۳۸ و ۴۳۹ قانون مدنی).
در این صورت خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت. البته مطابق ماده ۴۴۱ قانون مدنی خریدار در این صورت می‌تواند بیع قرارداد واقع شده را نسبت به قسمت سالم قبول کند و نسبت به آن قسمت که باطل است ثمن (مثلا پول آن را) مسترد کند.
نویسنده دکتر امیر همایون کاشانی کیا